EXPLOREAL liefert Daten für ORF

Ein internationales Rechercheprojekt beschäftigt sich intensiv mit der Thematik Immobilieninvestoren
Von Matthias Grosse am Fr., 30.04.2021

Was allen voran in Berlin zu sehr hohe Investitionen in den Wohnbau führt, ist auch in Wien zu beobachten: Globalinvestoren sind am Markt überaus aktiv und finanzieren neuen Wohnraum. Das sorgt für rege Wohnbautätigkeit und bringt Baupreise und den Sekundärmarkt an gebrauchten Wohnungen unter Druck, nicht immer zur Freude der neuen Mieter, obschon sie in Wien auch dank des sozialen Wohnbaus mit gemäßigten Mietpreisen neuen Wohnraum nutzen können.

Mit diesem Spannungsfeld hat sich der ORF in einem groß angelegten internationalen Rechercheprojekt auseinandergesetzt und nun Ergebnisse einem breiten Publikum vorgestellt, siehe

https://orf.at/stories/3211142/

Eine Auswertung aus Exploreal zeigt: Auch bei Investorenprojekten bestimmt die Lage den Erfolg

 

Wir haben für diese spannende Thematik, wie sie seit längerem auch aus unserer Datenbank ablesbar ist, Zahlen und Auswertungen aus Exploreal geliefert.

Methodik: 
Wir unterscheiden zwischen „reinen Investoren“, die nur das Kapital zur Verfügung stellen und „finanzialisierten Bauträgern“, die die Bauträgerschaft (auch im Auftrag von Investoren) übernehmen und gleichzeitig eine enge Verbindung zum Finanzkapital aufweisen. 

Bauträger sind finanzialisiert, wenn auf den Bauträger oder auf dessen Gesellschafter mindestens ein folgendes Kriterium zutrifft:

  • Laut NACE-Code dem FIRE-Sektor (= Finanz- und Versicherungssektor) zuordenbar sind
  • Börsennotiert sind
  • Die Finanzerträge im Verhältnis zum Cashflow > 1 sind


Investoren:
Für den Zeitraum mit Projektfertigstellung 2017-2025 haben wir 118 Investoren-Projekte mit knapp 14.000 Wohnungen in Wien identifiziert. Insbesondere 2021 wird mit rund 6.000 Wohneinheiten ein sehr starkes „Investorenjahr“ werden.


Finanzialisierte Bauträger:
Im Zeitraum 2017-2021 haben wir 332 Projekte mit knapp 22.000 Wohnungen aus der Datenbank ausgewertet, bei denen der Bauträger gewerblich und „finanzialisiert“ ist. Der Jahresverlauf zeigt abermals für 2021 ein starkes Jahr mit nochmals über 6.000 Fertigstellungen zeigt.


Überblick über die Entwicklung am Neubauwohnungsmarkt:
Auf Basis der gemeinsam mit der WKO präsentierten Zahlen zur (künftigen) Entwicklung des Wohnungsneubaus zeigt sich für Wien generell die sehr starke Zunahme an fertiggestellten Wohnungen insbesondere im Vergleich zu der Haushaltsentwicklung als Indikator für die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund Bevölkerungszuwachs, sowie die Verschiebung von Eigentum hin in Richtung Miete.

 

Unsere Einschätzungen aufgrund der Datenlage:

  • Aktuell können wir einen enormen Bauboom am Wiener Wohnungsmarkt beobachten. Rund 2/3 der Wohneinheiten werden von gewerblichen, 1/3 von gemeinnützigen Bauträgern errichtet.
  • Insgesamt ist am Wiener Wohnungsmarkt ein Trend zu Mietwohnungen zu erkennen. Das ist einerseits auf die zuletzt wachsende Bedeutung des gemeinnützigen Sektors andererseits auf das zuletzt stark gestiegene Interesse von Investoren zurückzuführen
  • Ein Teil der aktuellen Wohnungsproduktion wird durch Finanzkapital angekurbelt:
  • Gewerblicher Sektor: 19% der gewerblichen Bauträger sind eindeutig finanzialisiert und für 48% der gewerblichen Wohnungsproduktion verantwortlich
  • Durchschnittliche Projektgröße gewerblicher Bauträger ist 49 WE/Projekt, finanzialisierte gewerbliche Bauträger errichten durchschnittlich 79 WE/Projekt
  • Insgesamt weisen 11% der gewerblichen Bauträger Firmenverflechtungen ins Ausland auf, finanzialisierte gewerbliche Bauträger sind zu 21% international verflochten
  • Für die Fertigstellungen im Jahr 2021 ist bei finanzialisierten gewerblichen Bauträgern ein zusätzlicher Investitionsschub zu erkennen. 2021 werden mehr als doppelt so viele Wohneinheiten als in den letzten Jahren von finanzialisierten Bauträgern fertiggestellt.
  • Räumliche Schwerpunkte finanzialisierter Wohnungsproduktion sind Neubaugebiete mit größeren Flächenreserven (da große Projekte) sowie ganz generell bekannte Leuchtturmprojekte (am Wasser), siehe Karte oben
  • Das typische Investorenprojekt weist im Durchschnitt 130 Wohneinheiten/Projekt auf und ist damit deutlich größer als ein durchschnittliches Projekt (49 Wohneinheiten) von gewerblichen Bauträgern